築古戸建投資では、いくらで物件を買うかが成功の分かれ道です。修繕費や想定利回りを考慮せずに価格を決めると、収支が合わず後悔することもあります。本記事では、初心者でも分かりやすい「築古戸建の買値の考え方」について具体的に解説します。
＃１ まずは利回りから逆算して買値を決める
築古戸建の買値を決める際は、「希望利回りから逆算する方法」が基本です。たとえば、年間家賃収入60万円で利回り15％を目指すなら、購入価格は60万円 ÷ 0.15 = 400万円以内が目安です。私もこの計算を基に、330万円の物件を購入し、実際に年60万円で賃貸できています。漠然と「安いから買う」のではなく、利回りから計算すれば、納得のいく価格判断ができます。
＃２ 修繕費や初期費用も必ず加味する
築古戸建はリフォーム前提のケースが多く、修繕費や登記費用など初期費用を見落とすと赤字になります。私が以前見た物件は150万円と格安でしたが、実際のリフォーム費用が250万円かかり、合計400万円に。このように、購入金額だけで判断せず、「総投資額」で考えることが重要です。見積もりは必ず現地で確認し、余裕をもった予算を組みましょう。
＃３ 近隣の相場をリサーチして根拠を持つ
価格を判断するには、周辺エリアの相場調査が欠かせません。同じ地域でも、駅からの距離・土地の広さ・道路付けなどで大きく変わります。私は過去に相場を知らずに相場より高く購入してしまい、売却時に損を出したことがあります。SUUMOやアットホームなどのサイトで近隣の売出価格を確認し、適正な買値を設定しましょう。
＃４ 売主の状況や交渉余地もチェックする
買値は「売主の事情」によっても変わることがあります。相続で早く処分したい場合や、長期空き家で管理が負担になっている場合などは、価格交渉が成立しやすいです。私も過去に「早く売りたい」という売主に出会い、提示額より50万円安く買えた経験があります。物件の背景に目を向け、交渉の余地があるかどうかも確認しましょう。
まとめ｜感覚でなく根拠を持って買値を判断しよう
築古戸建の買値を決めるには、「利回りからの逆算」「修繕費の見積もり」「周辺相場の確認」「売主の事情」を総合的に考慮することが大切です。数字と根拠をもとに判断すれば、初心者でも大きな失敗を防げます。焦らず、情報を集めながら、確実な買値設定を心がけましょう。
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