築古不動産投資において、入居者や元所有者に立ち退いてもらう場面は珍しくありません。その際、交渉の成否を左右するのが「立退料（退去費用）」の提案です。本記事では、実務に即した立退料の相場や、トラブルを避けるための交渉テクニックを解説します。
立退料の相場と算出の考え方｜いくら払えば納得してもらえるのか？
結論：立退料の相場は一律ではありませんが、実務上は5万〜30万円程度での合意が多く、相手の状況や物件の状態、地域相場に応じて柔軟に対応することが重要です。
理由：立退料には法的な規定がなく、当事者間の話し合いで自由に設定できます。相手にとって引越しに必要な最低限の費用が補償されると感じられれば、交渉がスムーズに進む可能性が高まります。
また、投資家側から見れば、交渉の長期化や強制執行のリスク、空室期間による損失を考えると、ある程度の費用を支払ってでも早期解決を図ることが合理的です。
実例：
- 東京都郊外：無償居住者 → 立退料10万円＋引越しサポート
- 千葉県のアパート：契約外の占有者 → 立退料20万円＋2ヶ月猶予
- 埼玉県の戸建て：元借家人 → 立退料5万円＋残置物の撤去条件付き
まとめ：立退料はあくまで任意の交渉材料ですが、「多少払っても早く退去してもらう方が得」と判断できるかがポイントです。
トラブル回避の交渉テクニック｜実践で使える5つのポイント
結論：交渉を成功させるには、「誠実な態度」と「段階的アプローチ」、そして「書面による裏付け」が欠かせません。これらを押さえることでトラブルを未然に防ぎつつ、相手の納得も得やすくなります。
理由：明渡し交渉は感情が絡みやすく、口約束ではトラブルに発展することも。交渉の前提として、法的根拠・誠実な対応・柔軟な提案の3点がそろうと、相手との信頼構築がしやすくなります。
交渉テクニック5選：
- 相手を責めず、まずは状況を聞く
共感姿勢を示すことで警戒心を和らげ、会話の主導権を得やすくなります。 - 「退去前提」ではなく「状況共有」からスタート
例：「所有者として今後の使い方を考えていて、一度お話できませんか？」 - 立退料の提示は「協力へのお礼」として伝える
「任意のご協力に感謝の意を込めてご用意しています」という伝え方が効果的。 - 内容を必ず書面に残す
合意書や覚書は署名押印をもらい、後日トラブルを防止。 - 退去期日に幅をもたせる
「2ヶ月以内でご都合の良い日をご相談ください」と余裕を与えると納得されやすくなります。
まとめ：築古不動産における明渡し交渉では、「相手が自ら退去したいと思えるような提案」が成功のカギです。感情ではなく仕組みで対処し、交渉が不成立になった場合は、内容証明や弁護士対応へスムーズに移行できるよう準備しておきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 強制的に立退料を支払わなければならないのですか？
A. 原則として強制ではなく、任意交渉によって合意が成立した場合に立退料を支払うケースが一般的です。法的義務ではありませんが、スムーズな退去を促す手段として使われます。
Q2. いくらぐらいから交渉を始めればいいですか？
A. 初期の提示金額は5万円〜10万円程度が目安です。ただし、相手の生活状況や引越し費用、残置物の有無などによって柔軟に検討するのが望ましいです。
Q3. 交渉内容は文書にしないといけませんか？
A. はい、書面化は必須です。立退料の金額や退去期限、残置物の取り扱いなどを明記した合意書・覚書を交わすことで、トラブルを未然に防げます。
Q4. 立退交渉をスムーズに進めるコツは？
A. 相手の立場に配慮しながらも、段階的に誠実な姿勢で進めることです。選択肢を提示したり、冷静に法的立場を説明するなど、「押しつけない交渉」が大切です。
コメント