#1 最重要ポイントは「立地」!物件選びは場所が9割
築古戸建投資において、最も重視すべきポイントは「立地」です。
古い建物はリフォームで直せても、場所は変えられません。良い立地の物件は入居が決まりやすく、出口(売却)でも有利になります。
たとえボロボロの物件でも、需要のあるエリアなら修繕後にすぐ借り手が見つかります。
実際、私も最初に購入した築古戸建は築50年の木造平屋でしたが、駅から徒歩12分、学校やスーパーも近く、リフォーム後は即入居となりました。
一方で、築年数が浅くても立地が悪い物件は空室期間が長く、維持費がかさみます。
投資成功のカギは、物件そのものより「場所」にあるのです。
#2 なぜ立地が利益に直結するのか?その理由と仕組み
立地が重視される理由は、家賃・入居率・出口価格のすべてに影響するからです。
駅近や周辺環境が良いエリアは需要が安定しており、空室リスクが低くなります。
利回りが良さそうに見える郊外物件でも、立地が悪ければ空室で収益が上がらない可能性が高いです。
さらに、売却時にも立地が良ければ買い手がつきやすく、出口で損失を出しにくいのがメリットです。私はかつて、広くて安い郊外の築古物件を購入しましたが、立地が悪くリフォーム後も1年以上空室が続きました。
収支が合わなくなり、結果的に赤字で手放すことに…。
こうした失敗から、今では物件を選ぶ際に「立地>価格>築年数」という順番で判断するようにしています。
#3 立地を見極めるための3つのチェックポイント
立地を見る際には、単に「駅からの距離」だけでなく、以下の3つのポイントをチェックしましょう。
① 生活利便性(スーパー、病院、学校などが徒歩圏内にあるか)
② 治安や環境(昼夜の雰囲気、ゴミ出し、騒音など)
③ ハザードマップ(浸水・土砂・地盤リスクがないか)
これらを事前に確認することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
私の購入例でも、Googleマップの「口コミ」や「ストリートビュー」で周囲の様子を事前に調査し、現地見学前に危険なエリアを避けることができました。
実際の収益性は、こうした細かな下調べにかかっていると言っても過言ではありません。
まとめ|築古戸建投資は「立地」で9割決まる
築古戸建投資の成功を左右する最重要ポイントは、間違いなく「立地」です。
古さや価格に目を奪われがちですが、投資として考えるなら、安定した需要と出口戦略を見越して立地の良い物件を選ぶことが何よりも大切です。
建物は直せても場所は変えられません。
初心者こそ「立地重視」で物件を選ぶことで、失敗のリスクを大きく減らすことができるのです。
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