初心者がうっかり購入してしまいがちな「不人気立地」を10項目に絞って解説します。物件自体が良くても立地が悪いと稼働率が下がったり、売却も難しくなります。中長期的に失敗しないためのチェックポイントとしてご活用ください。
① 駅・バス停が遠すぎる大通り裏立地
結論：交通の便が悪い場所は築古物件との相性が非常に悪く、入居者が集まりにくくなります。
理由：駅やバス停から遠い物件は通勤・通学に不便で、入居候補から外れやすいためです。
具体例：駅から徒歩25分、バス停も遠い築40年の戸建は、3ヶ月以上空室が続き、家賃を大幅に下げてようやく契約成立。
まとめ：最寄り駅やバス停から徒歩15分以内が目安。交通利便性は物件選びで最も重要なポイントの一つです。
② 学校やスーパーのない過疎化エリア
結論：生活インフラが乏しいエリアは、特にファミリー層から敬遠されます。
理由：子育て世帯は、学校やスーパーが近くにあるかを重視する傾向にあります。施設がない地域では日常生活に支障が出るため、定住しづらくなります。
具体例：小学校まで徒歩40分、最寄りのスーパーが車で15分の物件では、内見すらほとんど入らず、賃貸に苦戦。
まとめ：グーグルマップで周辺の施設や口コミを調査し、生活利便性の低いエリアは避けましょう。
③ 接道幅が狭く工事のしづらい私道奥
結論：接道が狭い物件はリフォームや車両の出入りに不便で、資産価値が低くなります。
理由：前面道路の幅が2m未満だと再建築不可の可能性があり、工事車両の出入りや緊急車両のアクセスも困難です。
具体例：幅1.5mの私道奥にある築古戸建では、資材の搬入が困難で工事費が高騰、入居者も敬遠し空室が続きました。
まとめ：接道条件は法的にも重要。図面と現地確認を徹底しましょう。
④ 坂道が多く、高齢者には厳しい地形
結論：傾斜地や坂道が多い場所は、高齢者やファミリー層にとって暮らしにくく、不人気になりがちです。
理由：移動のしやすさは物件の印象に直結し、特に車や自転車の出入りが難しい場所は敬遠されます。
具体例：急坂の途中にある築古物件では、高齢者や子育て世代から「通勤・通学が大変」と言われ成約に至らず。
まとめ：地形や勾配は現地訪問が一番。Googleストリートビューと併用して確認しましょう。
⑤ 工場・物流施設が近く騒音や臭いリスク
結論：騒音や臭いが日常的に発生するエリアでは、長期入居が望めません。
理由：住環境としての快適さが損なわれるため、募集を出しても内見段階で避けられやすくなります。
具体例：工場からの機械音やトラックの出入りが頻繁なエリアの戸建は、何度募集しても契約に至らず、売却を余儀なくされました。
まとめ：周辺施設を調査し、環境騒音や異臭の影響がないか事前確認を徹底しましょう。
⑥ ハザードマップで水害・土砂リスクが高い
結論：自然災害リスクが高い場所は、保険料や入居希望者の数に悪影響を及ぼします。
理由：水害履歴や土砂災害警戒区域は、安心して住めないという印象を与えるため、選ばれにくくなります。
具体例：過去に浸水歴のある川沿いの戸建では、内見時に「ハザードマップで赤かったのでやめた」との声があり、空室が長期化。
まとめ：購入前に必ず自治体のハザードマップを確認し、リスクの少ない立地を選ぶことが重要です。
⑦ 夜間暗く、街灯の少ないエリア
結論：夜道が暗いエリアは防犯上の不安があり、特に女性やファミリー層に避けられがちです。
理由：街灯の少なさは不審者の温床にもなり、治安への不安を生みます。
具体例：駅からの帰宅路に街灯がない物件は、特に単身女性から敬遠され、成約率が低下。
まとめ：夜の現地確認も欠かさず行い、安全・安心をアピールできる立地を選びましょう。
⑧ 治安が不安定で地域トラブルの報告有
結論：治安に問題がある地域は、築古物件でなくても避けられます。
理由：近隣トラブル、違法駐車、騒音などの情報がネットに出回っている場合、住みたいと思う人は少なくなります。
具体例：口コミサイトで「うるさい・危ない」と言われていたエリアでは、リフォーム後でも内見予約が入らず。
まとめ：ネットで地域の口コミ検索や、近隣への聞き込みも検討して、安心できる環境かを見極めましょう。
⑨ 駐車場スペースが確保できない密集地
結論：車社会の地域で駐車スペースがない物件は、需要が極端に限られます。
理由：戸建を借りる層の多くはファミリー世帯であり、1〜2台の駐車場を求めることが一般的です。
具体例：駐車場なしの戸建は「近隣に月極も空きがない」という理由で複数回のキャンセルが発生。
まとめ：敷地内に駐車ができるか、できない場合は近隣の月極情報を把握しておきましょう。
⑩ 再建築不可や法令制限が多い立地
結論：法的に再建築できない物件は、出口戦略が極端に狭まります。
理由：築古で老朽化が進んだ後、建て直せない場合は土地としての価値も著しく下がります。
具体例：接道義務を満たさない物件は「再建築不可」で、売却も困難に。修繕を重ねても限界があります。
まとめ：必ず不動産会社や役所で再建築可否や用途地域などを確認してから購入を検討しましょう。
✅ まとめ文
築古戸建は安さが魅力ですが、「立地選び」を間違えると取り返しのつかない失敗につながります。特に、駅から遠すぎる、接道が狭い、災害リスクが高い、駐車場がないといった物件は、どれほど安くても避けるべきです。
不人気立地の物件は入居者がつきにくく、空室や修繕費の負担で収支が悪化しがちです。購入前には周辺環境や法的条件、将来の出口戦略まで含めて慎重にチェックしましょう。
今回ご紹介した10のポイントを参考にすれば、初心者でもリスクを避けながら、収益性の高い築古戸建投資をスタートできます。
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