築古戸建投資で成功するには、物件の状態だけでなく「立地条件」がとても重要です。築年数が古くても、場所が良ければ安定して入居が決まるケースは多々あります。ここでは、築古物件でも選ばれるために押さえておきたい立地条件のベスト10を紹介します。
① 最寄り駅から徒歩10分以内
結論：駅近は不動の人気。特に徒歩10分以内は空室リスクが大幅に下がります。
理由：通勤や通学に便利なため、単身者からファミリー層まで幅広いニーズがあります。
具体例：駅徒歩7分の築45年物件でも、リフォーム後すぐ入居が決定。賃料も周辺より高めに設定できました。
まとめ：築古であっても駅近なら価値は高い。物件探しの際はまず徒歩分数を確認しましょう。
② スーパー・コンビニが徒歩圏内にある
結論：買い物環境が整っているエリアは暮らしやすく、長期入居に繋がりやすいです。
理由：特にファミリーや高齢者にとっては、近くに日用品が買える店があるかが非常に重要です。
具体例：コンビニ徒歩3分、スーパー徒歩5分の物件では「便利さが決め手」として即入居が決定。
まとめ：現地に足を運び、実際に周囲にどんな店があるかを必ずチェックしましょう。
③ 小学校・中学校が近い（学区が良い）
結論：子育て世帯には学区と学校の近さが大きな決め手になります。
理由：子どもの通学の安全性や教育環境を重視する親が多く、学区の評判も賃貸需要に影響します。
具体例：評判の良い小学校まで徒歩7分の物件は、多少築年が古くても入居希望者が多く、すぐに成約しました。
まとめ：物件購入前に「学区名」「学校までの距離」を不動産会社にも確認しておくと安心です。
④ 平坦地である（坂道が少ない）
結論：坂が少なく、平坦な土地にある物件は年齢層問わず人気があります。
理由：自転車移動やベビーカー、高齢者の徒歩移動などを考えると、坂が多い立地は敬遠されがちです。
具体例：同じエリア内でも、坂道の多いエリアの物件は空室が続き、平坦地の物件はすぐに埋まったケースがありました。
まとめ：グーグルマップの地形機能や現地訪問で、土地の傾斜をチェックしておくことが大切です。
⑤ 騒音・異臭などがない環境
結論：音やにおいのない静かな住宅街は、築年数に関係なく安定した人気があります。
理由：工場や大通りが近いと、騒音や振動、臭いが気になる要因となり、敬遠される傾向があります。
具体例：幹線道路沿いの物件は「車の音が気になる」と敬遠され、一本裏手にある静かな立地はすぐ成約しました。
まとめ：実際に現地を歩いて、時間帯を変えて環境の変化を確認することをおすすめします。
⑥ バス停が近くにある
結論：駅から遠くても、バス停が徒歩圏内なら利便性が補えます。
理由：高齢者や車を持たない人にとっては、公共交通の選択肢が多いほど安心です。また、最寄り駅へのアクセス手段があることで賃貸ニーズも安定します。
具体例：駅徒歩18分と不利な立地でも、徒歩3分にバス停があり、通勤アクセスが良いためすぐに入居が決定。
まとめ：徒歩10分圏内にバス停があるかどうかも、立地選びの評価ポイントになります。
⑦ 前面道路の幅がしっかりある
結論：前面道路が狭すぎると車の出入りや将来的な再建築に支障が出ます。
理由：道路幅が4m未満だと建築制限がある場合があり、資産価値が低くなる恐れがあります。また、日常的に車を使う家庭から敬遠されやすいです。
具体例：幅1.8mの私道接道の物件では、車が入れず候補から外されてしまいました。
まとめ：接道の幅は「安全性・利便性・法的制限」すべてに関わるため、物件選びの際は必ず確認すべき項目です。
⑧ 治安が良く、街灯がある
結論：治安の良さや夜間の明るさは、住みやすさの基本条件です。
理由：女性やファミリー層にとって、夜の安全性は重要な判断材料。街灯や人通りの多さも物件の安心感に影響します。
具体例：同じ市内でも、街灯が少ないエリアでは「夜が怖い」と内見者に言われ、契約を見送られるケースもありました。
まとめ：夜に現地を歩いてみて、街の雰囲気を体感することも大切な調査の一環です。
⑨ 駐車スペースが確保できる
結論：地方エリアでは駐車場の有無が入居決定のカギを握ります。
理由：車移動が前提の地域では、駐車スペースがない物件は著しく選ばれにくく、賃料も下がる傾向があります。
具体例：2台駐車可の築古物件は、同エリアのライバル物件より早く成約しました。
まとめ：敷地内駐車が可能か、または近隣で月極が確保できるかを確認しておきましょう。
⑩ ハザードマップで安全なエリア
結論：災害リスクの低い場所は、築年数以上に価値があります。
理由：近年の水害や地震を受け、入居者も「安全な場所」を意識する傾向が強くなっています。保険料や融資条件にも影響する可能性があります。
具体例：ハザードマップで浸水リスクの高いエリアは敬遠されがち。逆にリスクの低い高台エリアは人気が高まりつつあります。
まとめ：自治体のハザードマップは無料で確認できるので、必ずチェックして立地選定に活用しましょう。
✅ まとめ文
築古戸建でも「立地」が良ければ、高い入居率と安定した家賃収入が見込めます。建物はリフォームできますが、立地は変えられないからこそ、購入時に慎重なチェックが必要です。
今回紹介した立地条件10選は、どれも入居者目線で人気の高い共通点を押さえたものです。駅近やスーパーの有無、学区、平坦な地形、治安など、一つ一つを丁寧に見ていくことで、「築古＝不人気」という常識を覆す投資が可能になります。
安さに惹かれて立地を妥協してしまうと、空室リスクや収益低下につながります。収益性を左右するのは「物件より場所」。立地を見る力を身につけて、築古戸建投資での成功をつかみましょう。
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