築古不動産を取得した際、任意の明渡し交渉が難航し、やむを得ず「強制執行」に進むこともあります。この記事では、実際に強制執行が必要になったときの流れや注意点、費用目安について、初心者にもわかりやすく解説します。
明渡しの強制執行とは？｜法的措置による退去完了のプロセス
結論：強制執行とは、裁判所の力を借りて占有者に物件から退去してもらう「法的な最終手段」です。任意交渉が成立しない場合でも、適切な手続きにより確実な明渡しを実現できます。
理由：占有者が退去に応じず、物件が使えない状態が続くと、投資家にとって大きな損失になります。そのため、民事訴訟で勝訴した後に「明渡しの強制執行」を申し立てることで、法的に物件を取り戻すことが可能です。
実例：
埼玉県で競売落札した築45年の戸建に元所有者の親族が居座り、退去交渉に応じず。
投資家は訴訟 → 勝訴 → 強制執行を申立て。執行官が退去命令を出し、荷物の搬出と鍵交換で明渡し完了。
手続き期間：約2ヶ月、費用：約20万円。
まとめ：強制執行は、築古不動産の明渡しが進まない場合に取るべき「確実な法的手段」です。交渉が決裂した場合でも、適正なステップを踏めば安全に所有権を回復できます。
強制執行の手続きの流れと費用｜投資家が準備すべきこと
結論：明渡しの強制執行は「訴訟 → 勝訴 → 申立て → 催告 → 執行 → 完了」の順に進み、期間は2〜4ヶ月、費用は20〜40万円前後かかるのが一般的です。
理由：強制執行は、裁判所とのやりとり、執行官の調整、占有者の退去猶予など、複数の工程があるため、想定以上に時間もコストもかかる場合があります。弁護士や執行官との事前連携、執行費用の積立、保管業者の手配などを怠ると、トラブルや遅延の原因になります。
強制執行の基本ステップ：
- 明渡し訴訟の提起：簡裁または地裁に訴訟を起こす
- 勝訴判決の取得：または和解調書の確定を得る
- 強制執行の申立て：判決確定後に執行係へ申請
- 執行官による催告：現地で退去命令を通知（猶予期間あり）
- 強制執行の実施：鍵交換・家財搬出・引渡し
- 残置物の保管または処分：業者へ保管委託 or 廃棄
実務でかかる費用の目安（概算）
| 項目 | 費用（目安） |
|---|---|
| 訴訟費用（印紙・郵券） | 約1〜3万円 |
| 弁護士費用（依頼時） | 約15〜30万円 |
| 執行申立料・手数料 | 約1万円前後 |
| 荷物搬出・鍵交換等 | 約5〜10万円 |
強制執行で必要な書類一覧（チェックリスト付き）
| 書類名 | 概要 | 区分 | チェック |
|---|---|---|---|
| 確定判決または和解調書 | 明渡し命令が出た裁判結果の写し | 必須 | □ |
| 判決確定証明書 | 判決が確定したことを証明する書類 | 必須 | □ |
| 登記事項証明書 | 対象不動産の登記情報（全部事項） | 必須 | □ |
| 執行申立書 | 裁判所提出用の書式 | 必須 | □ |
| 物件の見取図・写真 | 執行官が現場を把握するために使用 | 推奨 | □ |
| 占有者の氏名・連絡先 | 通知書送達や退去説明に必要 | 推奨 | □ |
| 送達証明書（任意交渉履歴） | 任意で交渉した事実の証拠 | ケースにより必要 | □ |
書類提出時の注意点
- 写しで提出可能な書類：判決文や確定証明書などはコピーでも可（但し原本の提示を求められることあり）
- 執行申立書：裁判所で入手可。PDF形式であらかじめ記入して持参するとスムーズ
- 物件の見取図：Googleマップや簡易スケッチでも可。現況が分かればOK
まとめ：強制執行には時間もコストもかかりますが、「不法占有の解消」としては非常に効果的な手段です。築古不動産投資を安全に進めるためには、この手段を正しく理解し、事前準備を怠らないことが重要です。
今後は、「残置物の処分方法」や「強制執行に必要な書類テンプレート」など、より実践的な内容も解説していきます。明渡しトラブルのリスクに備えたい投資家の方は、ぜひチェックしてください。
よくある質問（FAQ）｜強制執行に関する疑問を解決
Q1. 強制執行は誰でも申し立てできますか？
A. いいえ、確定判決や和解調書など、法的効力のある書類を持っている人に限られます。たとえば、明渡し訴訟で勝訴し、判決が確定していることが必要です。
Q2. 明渡しの強制執行にはどれくらい時間がかかりますか？
A. 訴訟から判決確定、申立て、催告、断行まで含めると2〜4ヶ月程度が目安です。相手が争わず、スムーズに進めばもう少し短縮できることもあります。
Q3. 執行当日に立ち会う必要はありますか？
A. 基本的には立ち会いを求められるケースが多いです。鍵の受け渡し、現地確認、残置物対応などのために、所有者や依頼者の同席が推奨されます。
Q4. 執行後に荷物が残っていた場合はどうなりますか？
A. 残置物は法律に従って一時保管された後、一定期間を経て処分できます。保管費用は原則として申立人（所有者）側が負担します。
Q5. 費用をなるべく抑えたい場合、自分で手続きできますか？
A. はい、本人申立ては可能です。ただし、書類の準備や手続きが複雑なため、不安な場合は弁護士に相談するのが安心です。
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