こんにちは！今回は競売物件を調べると必ず登場する「3点セット」について、初心者の方にもわかりやすく解説します。
副業や投資として不動産競売に興味がある方にとって、「3点セット」は物件選びの最重要ポイント。ここを読み解けるようになると、入札判断がグッとラクになりますよ。
3点セットとは？
「3点セット」とは、競売物件を扱う裁判所が公開する3つの重要書類のことです。入札の3〜4ヶ月前に公開され、プロも必ずチェックする資料です。
- 物件明細書
- 現況調査報告書
- 評価書
これらは裁判所だけでなく、インターネットでも閲覧・ダウンロード可能です。
各書類の内容と見るべきポイント
① 物件明細書：権利関係をチェック！
裁判所の書記官が作成する書類で、物件にどのような権利がついているかを記載しています。
チェックポイント：
- 「買受人が負担する権利」が「なし」：マイホーム目的なら安心
- 賃借権付き物件：投資用としてオーナーチェンジの対象に
② 現況調査報告書：現地の様子をチェック！
執行官が現地調査してまとめた資料で、建物の種類、構造、占有者、写真などが掲載されています。
チェックポイント：
- 写真の撮影日：現況が古い可能性あり
- 占有者の有無・権限：退去が必要かどうか判断材料に
③ 評価書：価格の根拠をチェック！
不動産鑑定士が物件の評価額とその根拠を記載した書類です。周辺環境や図面なども含まれます。
チェックポイント：
- 市場性修正：特殊物件で流通性が低いと評価が下がる
- 法的制限やローンの通りにくさ：売却リスクの目安に
注意点：現地調査は必須！
3点セットは重要な判断材料ですが、情報が古くなっている場合や書かれていないリスクもあります。必ず自分の目で現地確認をしましょう。
また、内容が難しい場合は不動産業者や弁護士など専門家のサポートを受けることをおすすめします。
まとめ：3点セットを読み解いて、安全な物件選びを
競売物件は安く手に入る可能性がある反面、リスクもあります。そのリスクを見抜くために「3点セット」をしっかり読み解く力が必要です。
特に初心者の方は、自分だけで判断せず、「競売先生（プロのサポーター）」を見つけるのも成功への近道ですよ！
よくある質問（FAQ）
Q. 競売物件の3点セットはどこで見られますか？
A. 裁判所での閲覧のほか、インターネット上の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」でも無料で閲覧・ダウンロードできます。
Q. 3点セットを読むのに資格は必要ですか？
A. 特別な資格は不要ですが、内容は専門的です。不安な場合は不動産業者や競売代行業者に相談すると安心です。
Q. 競売物件は内見できますか？
A. 基本的には内見はできません。現況調査報告書にある写真が、唯一の現況情報になります。
Q. マイホームとして購入する場合、どこに注意すべきですか？
A. 物件明細書の「買受人が負担する権利」の欄に「なし」とあるかを確認しましょう。他人の権利がついていない物件が安心です。
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